2026 sorsdöntő év a kínai ingatlanszektor számára
A régi és új modellek és az ingatlanszektoron belüli mozgatórugók közötti átmenet ebben a sarkalatos évében az ingatlanszektor döntő eredményeket ért el 2025-ben. A szakpolitikák szisztematikus támogatási keretet hoztak létre, amely magában foglalja a keresletet, a kínálatot és a biztosítékokat, és az ingatlanpiacot a tartós stabilizáció és javulás felé lendíti. A lakásbiztonsági rendszer jelentős bővítésen és korszerűsítésén esett át, a városi megújulás jelentős előrehaladást ért el, az ingatlanátadási feladat maradéktalanul megvalósult, lendületet vett a „minőségi lakások” építése, áttörések születtek a vállalati adósságkockázatok megoldásában. Összességében az ágazat folyamatos fejlődési pályát mutatott.
Ezen a sarkalatos ponton a „2025–2026-os éves áttekintés” az év ingatlanfejlesztéseit vizsgálja politikaelemzés és piaci trendek megfigyelése révén, az ingatlanfejlesztők jövőbeli átalakulási irányaira összpontosítva, hogy támogassák az iparág magas színvonalú-növekedését.
Írta: Xu Qian, China Real Estate Journal|Peking
A 2025-ös év végéhez közeledve a kínai ingatlanpiac mélyreható kiigazítások közepette pozitív elmozdulásokat mutatott.
Az idei év első tizenegy hónapjában az új kereskedelmi lakások összesített értékesítése országszerte elérte a 7,5 billió jüant, a teljes év -értéke pedig várhatóan a 8-9 billió jüan tartományban marad. Bár ez elmarad a 2024-ben regisztrált 9,7 billió jüan értékesítési volumentől (évi-összehasonlítás-17%-os csökkenés), a csökkenés üteme jelentősen csökkent, jelezve, hogy a piac fokozatosan megszilárdítja alapjait.
A földpiacon mutatkoztak először a felmelegedés jelei. A magánfejlesztők, akik sokáig hiányoztak a licitálásból, visszatértek a küzdelembe, és az első- és a{2}}második szintű városok első számú telkeire összpontosítanak. Például a pekingi Chaoyang kerületben a Songyuli telken több mint száz licitálás történt, mielőtt a Maoyuan Real Estate 5,024 milliárd jüanért biztosította. Hasonlóképpen a Chengdu állambeli Pidu kerületben lévő telken 35 licitálás történt, mielőtt Jinsha Ludao biztosította 337 millió jenért, ami 39,53%-os felárat jelent. Ezek a fejlemények a piaci bizalom részleges felépülését jelzik.
Vállalati szinten is sarkalatos váltás van kialakulóban. Szomorú ingatlanfejlesztők egy csoportja, mint például a Sunac és a Country Garden, a fáradságos adósság-átstrukturáláson keresztül fokozatosan kilép a legsötétebb órából, jelezve, hogy elmúlt az ingatlanadósság-befizetések csúcsa.
Ha 2026-ra tekintünk előre, a politika pályája most egyértelműen meghatározott. A közelmúltban összehívott Központi Gazdasági Munkakonferencia kiemelten kezelte az „ingatlanpiac stabilizálására való törekvést”, első ízben koordinálva a három célkitűzést: „az új kínálat ellenőrzése, a készletcsökkentés és a kínálat optimalizálása”. Emellett felszólított a lakás-előtakarékossági rendszer reformjának elmélyítésére, a „minőségi lakásépítés” szabályos előmozdítására, valamint az ingatlanszektor új modelljének felgyorsítására.
A közelmúltban lezárult Országos Lakás- és{0}}Vidékfejlesztési Konferencia hasonlóan hangsúlyozta „az ingatlanpiac stabilizálására való törekvést”. Felszólította a települési önkormányzatokat, hogy teljes mértékben használják ki autonómiájukat az ingatlanszabályozásban, szükség szerint módosítsák és optimalizálják a politikákat, támogassák a lakosok alapvető és korszerűsítési igényeit, és mozdítsák elő a stabil piaci működést. Sürgette továbbá egy új ingatlanfejlesztési modell felgyorsítását és az alaprendszerek rendezett kialakítását.
A megállapodások ezen sorozata azt jelzi, hogy az ingatlanpolitikák a rövid távú támogatási intézkedésekről a közép-a-hosszú-távú intézményi keretek felé tolódnak el, a piac lágy landolását és fejlesztési modelljének átalakítását célozva. A kínai ingatlanszektor felgyorsul a magas{5}minőségű fejlesztés új ciklusa felé, amely az emberekre összpontosít, és összhangban van a kínálati-keresleti dinamikával.
2026-ban szisztematikusabb és célzottabb ingatlanpiaci stabilizációs politikák várhatók.
━━━━
2025: A házirendek a legteljesebb mértékben bevezetve
A „Stabilisation and Rebound” gyümölcsöt hoz
2025 az „erős politika” és a „gyenge piaci” dinamika összefonódó éve volt a kínai ingatlanszektorban. A politikai front példátlan következetességet és eltökéltséget tanúsított, a stabilitás alátámasztására összpontosítva; ennek ellenére a piaci front elégtelen endogén lendületet mutatott, és visszatért egy alkalmazkodási szakaszba, és egy rövid fellendülés után új egyensúlyt keresett.
"Stabilizálja az ingatlan- és részvénypiacokat, és kitartóan hajtsa az ingatlanpiacot a hanyatlás megállítása és stabilizálása felé." Ez foglalta magában a 2025-ös ingatlanszektorra vonatkozó átfogó irányelvet, amelyet a 2024 végi Központi Gazdasági Munka Konferencián körvonalaztak. Jelentősége abból a tényből fakad, hogy 2024 negyedik negyedéve óta a kulcsfontosságú városokban az új lakások értékesítési volumene két egymást követő negyedévben fellendülési pályát tartott, miközben a második – a kezdeti sikeres ingatlantranzakciók megfékezése és növekedése jelzése –{4}} a piac.
A 2025. márciusi Országos Népi Kongresszuson a kormány munkajelentésében első ízben szerepelt az „ingatlanpiac stabilizálása” átfogó követelményei között, megismételve, hogy „tovább kell folytatni az ingatlanpiac stabilizálására és hanyatlásának megfordítására tett erőfeszítéseket”. Ez a központi kormányzat szilárd elkötelezettségét fejezte ki a piaci stabilitás mellett. A jelentésben a „minőségi lakhatás” kifejezés is debütált, és az ilyen ingatlanok felgyorsult építése várhatóan előmozdítja a termék iterációját és korszerűsítését, ezáltal elősegítve a piac stabilizálását a jó minőségű kínálat révén.
Ezeknek a politikáknak a koncentrált lendülete alatt az ingatlanpiac szerény fellendülési csúcsot ért el az év elején, különösen erős teljesítményt mutatva az első-szintű városokban és bizonyos központi másodlagos-városokban. Az idei év első negyedévében Shenzhenben az online szerződésekkel értékesített új építésű kereskedelmi lakóingatlanok területe több mint 80%-kal nőtt évről évre-az-évhez képest, miközben a városokban, köztük Sanghajban, Guangzhouban, Hangzhouban, Ningboban és Nanjingban, évről évre 20%-ot meghaladó növekedést regisztráltak, ami rövid időre stabilizálódást ígér.
Ennek a fellendülésnek az alapjai azonban törékenynek bizonyultak. Az elfojtott kereslet-gyors felszabadulásával a piaci lendület áprilistól láthatóan gyengült.
Az Országos Statisztikai Hivatal adatai szerint januártól áprilisig az új kereskedelmi lakások árbevétele 3,2%-kal csökkent éves--évhez képest, ami 1,1 százalékponttal növelte a csökkenést az első negyedévhez képest. Az ingatlanfejlesztési beruházások 10,3%-kal estek vissza évről évre--évhez képest, miközben a zsugorodás 0,4 százalékponttal mélyült az első negyedévhez képest, és visszatért a kétszámjegyű csökkenéshez. Csökkent azoknak a városoknak a száma is, ahol az ingatlanárak emelkedése tapasztalható. A 70 nagyobb és közepes méretű-város közül 22-ben emelkedtek havi-havi-az új lakások árai, ami kettővel kevesebb, mint márciusban; öt városban havi--emelkedést regisztráltak a használtlakás-áraiban, öttel kevesebbet, mint márciusban.
Annak ellenére, hogy a központi hatóságok az áprilisi, júniusi és augusztusi kulcsfontosságú üléseken ismételten felszólítottak a „stabilizáló tendencia megszilárdítására” és „erőteljesebb intézkedések elfogadására”, valamint az önkormányzatok által kidolgozott, egymást követő politikai támogatási csomagokra – ideértve a vásárlási korlátozások további enyhítését az első-szintű városokban, a minimális hitelkamatok megszüntetését, az előleg arányának csökkentését 15%-ra – a lakásvásárlási alapok hatékony támogatása és támogatása. ezek az intézkedések csökkenő határhozamot mutattak.
Az egyes központi városok közép--magas-piacainak rugalmasságán túl az olyan kulcsfontosságú mutatók, mint az új építkezések megkezdése és az ingatlanfejlesztési beruházások országszerte, gyorsuló ütemben csökkentek, és a piac egésze a „tehetetlenségi hanyatlás” szakaszába lépett. A júniusban megfigyelt rövid „pulzus”, amelyet az ingatlanfejlesztők fokoztak promócióival a féléves teljesítménycélok elérése érdekében, nem tudta megfordítani ezt a tendenciát.
A piac igazi próbája az elvárásokban rejlik. Míg a hagyományos szeptemberi és októberi értékesítési csúcsidőszakban az iparág széles körben számított a korábbi évekhez hasonló erőteljes politikai intézkedésekre, az idén szeptember végi politikai időszak viszonylag csendes maradt. Az elvárásoknak való megfelelés kudarca egyenesen gyenge októberi értékesítési szezonhoz vezetett, ami tovább rontotta a piaci bizalmat.
A negyedik negyedévhez érve az ingatlanpiacot lefelé ható nyomás erőteljesebbé vált. Januártól novemberig az országos ingatlanfejlesztési befektetések 15,9%-kal estek vissza éves--évhez képest, a visszaesés pedig 1,2 százalékponttal nőtt az első tíz hónaphoz képest, tovább lassítva a teljes beruházási növekedést. Az ingatlanárakra is nyomás nehezedett: novemberben országszerte 70 városból mindössze nyolcban nőttek az új lakások árai -havi viszonylatban-, míg a használtlakások ára egyetlen városban sem emelkedett. Az éves tranzakciós volumen és az árak márciusban értek el csúcsot, a negyedik negyedév az év teljesítményének mélypontja.
Az év egészét áttekintve egyértelműen kirajzolódik a „magasan induló, de mélyen végződő” ingatlanpiac egy jól látható pályája: a márciusi eladási csúcstól a júniusi kisebb emelkedésig, végül a negyedik negyedévben elérte mélypontját. Az idei év nemcsak a piac pályáját ragadta meg, hanem egy döntő lépést is jelentett az iparág nehéz átmenetében a régi ciklusról egy új fejlesztési modell felé, amely az „elvárások stabilizálására és minőségi otthonok építésére” összpontosít.
━━━━
2026: Fókuszban az ingatlanpiac stabilizálása
Egy új modell felépítésének felgyorsítása
Példátlan globális változásokkal szembesülve a CPC 20. Központi Bizottságának negyedik plenáris ülése áttekintette és elfogadta „A Kínai Kommunista Párt Központi Bizottságának javaslatát a nemzeti gazdasági és társadalmi fejlődés 15. ötéves tervének kidolgozásáról”{2}. Kifejezetten kijelentette, hogy „elő kell segíteni a magas színvonalú- fejlesztést az ingatlanszektorban”, és hangsúlyozta „a lakásfogyasztásra vonatkozó indokolatlan korlátozó intézkedések megszüntetését”.
Ez a döntés meghaladja az ingatlanok hagyományos gazdasági növekedési hajtóereje szerepét, jelezve az iparág alapvető elmozdulását a „léptékbővítésről” a „minőségjavításra”, illetve a „gazdaságösztönző eszközről” a „társadalmi stabilitás sarokkövére”. Ez felvázolja az ingatlanfejlesztés irányát a következő öt évben és azt követően.
Az ingatlanszektor magas színvonalú{0}}fejlesztésének előmozdítása érdekében a legfontosabb feladat a piac stabilizálása és hanyatlásának megállítása. A 15. öt-éves terv kezdeti éveként 2026 különösen kritikus jelentőséggel bír.
A közelmúltban összehívott Központi Gazdasági Munkakonferencia kifejezetten a következőket tűzte ki célul: „Erőfeszítéseket az ingatlanpiac stabilizálására összpontosítani, városspecifikus intézkedéseket kell végrehajtani az új kínálat ellenőrzésére, a készletek csökkentésére és a kínálat optimalizálására. Meglévő kereskedelmi lakásállomány beszerzésének ösztönzése elsősorban megfizethető lakásépítés céljából. El kell mélyíteni a lakás-előtakarékossági rendszer reformját, és szabályosan előmozdítani a minőségi lakásépítést. Az ingatlanszektor új fejlesztési modelljének kialakításának felgyorsítása. Ez a tömör, mégis mélyreható kijelentés átfogó megállapodásokat foglal magában, amelyek a piac stabilizálásán át a modellátalakításig terjednek.
December 16-án a Xinhua hírügynökség közzétette a Központi Pénzügyi és Gazdasági Bizottság Hivatalának értelmezését a 2025-ös Központi Gazdasági Munka Konferencia szellemiségéről. A Hivatal megjegyezte, hogy „az ingatlanfejlesztési beruházások folyamatos csökkenése a készletek felszívódására és az új kínálat szigorú ellenőrzésére irányuló helyi erőfeszítéseket tükrözi, ami a fejlesztők racionális választását jelenti a jelenlegi piaci viszonyokra reagálva”, hangsúlyozva az „objektív elemzés és helyes értékelés” szükségességét. Tisztázta továbbá, hogy az ingatlanok erős összekapcsolhatósággal és széles körű társadalmi vonatkozásokkal rendelkeznek, amelyek jelentős közfigyelmet vonzanak. "Az új és a használt lakások{5}}tranzakciói alapvetően stabilak maradnak, az ingatlanárak csökkenésének üteme pedig folyamatosan csökken."
Ezek a kijelentések egyrészt megerősítik az ágazat kritikus jelentőségét, másrészt az „ipar hanyatlásával” kapcsolatos piaci aggodalmakra adnak választ, jelezve a rövid távú ingadozásokat racionálisan szemlélő szakpolitikai irányultságot.
A Központi Pénzügyi és Gazdasági Bizottság azt is elemezte, hogy „2024-ben Kína állandó lakosok alapján számított urbanizációs rátája elérte a 67%-ot, míg a regisztrált lakosok alapján számított urbanizációs ráta 50% alatt maradt”. Az „új városi lakosok”, például az újonnan regisztrált migráns munkavállalók és a frissen egyetemet végzettek merev lakhatási igénye tartós felszabadítást igényel.
„Célzottabb intézkedéseket kell végrehajtani a keresleti oldalon, hogy teljes mértékben felszabadítsuk a lakosok merev és korszerűsítő lakhatási igényeit.” A következő lépések a „lakás-előtakarékossági rendszer reformjának elmélyítése” és „lakáshitel- és adópolitikai intézkedések végrehajtása” a lakásvásárlási költségek csökkentése, valamint a „régi ingatlanok újakkal való cseréje” és „kisebb lakásokból nagyobb lakásokba való felminősítés” iránti kereslet felszabadítása.
A készletcsökkentéssel kapcsolatban a központi kormányzat pontosította, hogy „önkormányzati kötvényekkel támogatható a tétlen földtartalékok revitalizációja és a meglévő kereskedelmi lakásállomány megszerzése”. A városok nagyobb autonómiát kaptak az akvizíciós jogalanyok, az árképzés és a földhasználat tekintetében, kettős cél elérése érdekében: a készletek felszívódása és az ellátási struktúra optimalizálása.
A Központi Pénzügyi és Gazdasági Bizottság hivatala továbbá hangsúlyozta, hogy „reformálni és finomítani kell az ingatlanfejlesztést, finanszírozást és értékesítést szabályozó alapvető rendszereket, gondosan időzítve az új keretek bevezetését az elavult gyakorlatok fokozatos felváltására”. Kiemelte azt is, hogy „jelentős munka van hátra a városok megújításában, különösen a leromlott lakhatások és a falvak-a város újjáépítése terén”, hosszú távú-pályát vázolva az ágazat magas színvonalú{4}fejlesztéséhez.
„A jelenlegi ingatlanpiaci visszaesés elsődleges oka az elégtelen bizalomban rejlik. A kínai állampolgárok nincsenek pénz nélkül; Inkább egyre inkább előnyben részesítik a bankokban való pénzbefizetést, mint az ingatlanvásárlásba való befektetést” – nyilatkozta Meng Hsziaosz, a Nemzeti Lakásreform Munkacsoport korábbi vezetője és a China Real Estate Group korábbi elnöke. Előrejelzése szerint 2026 sarkalatos fordulópontot jelent a kínai ingatlanárakban, amikor a piac stabilizálódik és fellendül.
Számos kutatóintézet azt is előrevetíti, hogy 2026-ra az ingatlanpiac nagyjából stabilizálódik. Várhatóan először a központi városokban található prémium ingatlanok stabilizálódnak, amit a politika finomítása és a kereslet támogat, míg az alacsonyabb-szintű városokra továbbra is nyomás nehezedik a készletek felszámolására. Az iparág fejlesztési logikája a „növekményes terjeszkedés” helyett a „meglévő állomány optimalizálása” felé tolódik el, és kulcsfontosságú irányokként a megfizethető lakhatás, a városfelújítás és a „minőségi lakásépítés” jelenik meg. A folyamatos szakpolitikai támogatás és a fokozatos gazdasági fellendülés révén az ingatlanpiac készen áll a puha landolásra és a hosszú távú egészséges fejlődésre.
Az átalakulás ötéves útja-nem volt zökkenőmentes, de a politikai szilárdság és a piaci rugalmasság együttesen új kiindulópontot alkot. A gyors növekedéstől a minőség-vezérelt átmenetig, a "léptékű-terjeszkedéstől" az "emberközpontú-fejlesztésig" a kínai ingatlanszektor csendesen, de mégis mélyrehatóan átalakítja értékkoordinátáit ezen az átalakulási folyamaton keresztül.
A 2026-os év nem pusztán kronológiailag új kezdetet jelent, hanem egy sarkalatos fordulatot is az iparág logikai szerkezetátalakításában. Ahogy a rövid távú ingadozások fokozatosan csillapodnak, és a hosszú távú mechanizmusok folyamatosan formálódnak, egy egészségesebb, fenntarthatóbb lakhatási korszak,-amely szorosabban illeszkedik az emberi jóléthez--kibontakozik a láthatáron.